BÁO CÁO QUÝ THỊ TRƯỜNG ĐỒNG NAI & KHU ĐÔNG TP.HCM QÚY 3 NĂM2023

ĐIỂM CHÍNH BÁO CÁO

Thị trường sơ cấp (bán hàng/giá): 

Hầu hết các dự án sơ cấp quý 3 năm 2023 đều đã đóng giỏ hàng nên nguồn cung không thay đổi, dự án Eco Village Saigon River là dự án mới mở bán duy nhất có giá trung bình 113 triệu/m2, rất tương đồng với Khu Đông TP.HCM

Cũng chính bởi dự án Eco Village Saigon River được bán với mức giá cao nên đã giúp thúc đẩy cho việc chuyển nhượng của 2 dự án Swan Bay và Swan Park sôi động hơn và tăng tỉ lệ hấp thụ tốt hơn.

Thị trường thứ cấp (bán hàng/giá):

Thị trường thứ cấp Khu Đông TPHCM có sự phát triển  tốt hơn Đồng Nai trong Q3/2023, với mức giảm giá ít hơn

Đồng Nai: Giảm 1% - 24% Q-o-Q và Biên Hoà là khu vực có hoạt động tốt nhất nhờ nỗ lực bán hàng từ nhóm đại lý Novaland và giá giao dịch ổn định tại Izumi City

Khu Đông TPHCM: Giảm 3%– 10% Q-o-Q với giá Quận 9 thay đổi 0% so với tháng trước. Quận 2 có giá giảm thấp nhất do vị trí dự án bởi quỹ đất ở Quận 2 không còn nhiều nên chính vì thế giá trị đất ở đây không có sự thay đổi nhiều

Tỉ lệ lấp đầy/ bàn giao:

Đồng Nai: Aqua City là dự án duy nhất tại Đồng Nai đang trong quá trình bàn giao. Khách hàng sẵn sàng thanh toán hết số dư để nhận nhà .Tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện so với quý trước khi có khoảng 5% khách hàng đang fit-out nhà.

Khu Đông TPHCM: Hầu hết các dự án đã bàn giao nhà đã lâu và đạt tỷ lệ lấp đầy cao > 80%. Đối với các KĐT mới bàn giao như Sala và Vạn Phúc City, tỷ lệ lấp đầy cao hơn đồng nghĩa với việc giá giao dịch cao hơn do giá trị bàn giao cho khách hàng.

Tiến độ xây dựng:

Tiến độ xây dựng là một trong những yếu tố góp phần hỗ trợ cho các giao dịch thứ cấp. Các dự án có tiến độ xây dựng ổn định như Aqua City và Izumi City cũng thể hiện qua việc giao dịch thứ cấp tốt hơn và sôi động hơn. 

Chính sách bán hàng:

Để hỗ trợ khách hàng và thích ứng với tình hình thị trường hiện tại, CĐT bổ sung chính sách thanh toán linh hoạt và chiết khấu cao (The Global City và The Rivus) trong Q3/2023. Các hình thức thanh toán linh hoạt giúp khách hàng không bị cảm thấy quá gấp giữa các đợt thanh toán. Hơn nữa, giá chênh lệch giữa PTTT chuẩn và linh hoạt là 8%.

Eco Village Saigon River là dự án mới ra mắt duy nhất tại Đồng Nai trong Q3/2023 với chiết khấu thanh toán chuẩn và thanh toán nhanh nhằm khuyến khích, thu hút khách hàng đổ tiền vào BĐS trong thời điểm kinh tế khó khăn.

CÁC CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐƯỢC TĂNG CƯỜNG TRONG QUÝ 3 NĂM 2023

Tiến độ cơ sở hạ tầng được tăng cường vào Q3/2023 và đó là cơ sở cho sự phát triển bất động sản. Ngoài ra, các đề xuất xây dựng cơ sở hạ tầng & tiện ích ngoại khu kết nối TP.HCM với Đồng Nai và thúc đẩy các hoạt động kinh tế xã hội.

• CẦU CÁT LÁI: 2025 (thay thế cho phà Cát Lái)
• CẦU PHÚ MỸ 2: 2026 – 2030 (Quận 7 & Nhơn Trạch)
• CẦU ĐỒNG NAI 2: 2026 – 2030 (Quận 9 & Long Thành)
• Mở rộng tuyến Metro số 1 tới Đồng Nai, Bình Dương
• AEON MALL tiến vào Biên Hòa, Đồng Nai và dự kiến đi vào hoạt động năm 2025 – 2027.

NGUỒN CUNG

Với nguồn cung thì thị trường ở Đồng Nai chỉ có 1 dự án mới mở và thị trường Khu Đông TPHCM trong Q3/2023 thì không có nguồn cung nào mới.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng Đồng Nai theo năm

2014 - Qúy 3/2023 

Nguồn cung nhà ở thấp tầng Khu Đông TPHCM theo năm

2014 - Qúy 3/2023

Nguồn cung Đồng Nai theo quý

Quý 4/2022 - Qúy 3/2023

Nguồn cung Khu Đông TPHCM theo quý

Quý 4/2022 - Qúy 3/2023:

GIÁ BÁN

Giá trước và sau bàn giao giảm từ giữa năm 2022 đến quý 3 năm 2023 cho thấy các nhà đầu tư bất động sản cắt lỗ trên thị trường Đồng Nai, so với xu hướng giá tăng trưởng tốt trong giai đoạn trước đó từ 2017 đến 2020.

Khu Đông TP.HCM mặc dù có mức giảm giá nhưng giảm ít hơn so với thị trường Đồng Nai. Điều này là do quỹ đất hạn chế dẫn đến người mua/nhà đầu tư bất động sản nhận thấy giá trị cao từ các sản phẩm hiện hữu trên thị trường.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG 

Trong năm 2023, mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn biến động, tuy nhiên, có những tín hiệu tích cực với sự tăng trưởng chậm, được ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng. Lãi suất đã giảm xuống mức 8 - 13%, tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn. Chương trình tín dụng trị giá khoảng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể đã được triển khai, nhằm hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà trong lĩnh vực nhà ở xã hội (NOXH) với mức lãi suất ưu đãi chỉ 8%. Ngoài ra, dự kiến sẽ khởi công đường Vành Đai và thông xe trên tuyến cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, những dự án giao thông quan trọng này sẽ tạo ra sự kết nối và thuận lợi cho việc di chuyển trong khu vực.

Tuy nhiên, theo BDSPlus thì năm 2024 thị trường bất động sản có dấu hiệu sẽ sôi động trở lại bởi hàng loạt các dự án trọng điểm được xây dựng và triển khai như: cầu Cát Lái, Vành Đai 3, Cao Tốc Bến Lức - Long Thành, gấp rút xây dựng sân bay Long Thành giai đoạn 1,...

Tóm lại, triển vọng thị trường bất động sản Miền Nam trong giai đoạn 2023-2025 là tích cực và hứa hẹn. Sự phục hồi kinh tế, chính sách hỗ trợ và tăng trưởng đô thị hóa sẽ tạo ra cơ hội và thúc đẩy sự phát triển của thị trường.