VÀNH ĐAI 3: TRỤC XƯƠNG SỐNG ĐỊNH HÌNH LẠI BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM

Khi hạ tầng không còn chỉ là chuyện giao thông

Có một điều rất thú vị trên thị trường bất động sản: những cột mốc tạo ra các chu kỳ tăng trưởng lớn nhất thường không bắt đầu từ dự án, mà bắt đầu từ hạ tầng.

Và ở phía Nam hiện tại, Vành Đai 3 chính là câu chuyện như vậy.

Nhiều người vẫn đang nhìn Vành Đai 3 như một tuyến đường giải tỏa áp lực giao thông cho TP.HCM. Nhưng nếu nhìn sâu hơn ở góc độ kinh tế và dòng tiền, đây thực chất là “mạch máu chiến lược” đang tái cấu trúc toàn bộ cách vận hành của vùng kinh tế lớn nhất Việt Nam.

Bởi trong bất động sản, nơi nào hạ tầng đi trước, nơi đó dòng tiền sẽ đi theo.

Bản chất thật của Vành Đai 3 TP.HCM

Vành Đai 3 TP.HCM có bản chất rất khác so với Vành Đai 3 Hà Nội.

Nếu Vành Đai 3 Hà Nội mang vai trò giãn dân và mở rộng đô thị vệ tinh, thì Vành Đai 3 TP. HCM lại mang một sứ mệnh lớn hơn rất nhiều: kết nối chuỗi cung ứng và dòng chảy kinh tế toàn vùng Đông Nam Bộ.

Suốt nhiều năm qua, hàng hóa từ Bình Dương, Tây Ninh hay các khu công nghiệp phía Nam muốn đi về cảng hoặc sân bay gần như đều phải đi xuyên qua nội đô TP. HCM. Xe container, xe tải, logistics… tất cả cùng dồn vào một khu vực vốn đã quá tải.

Điều đó khiến thời gian vận chuyển kéo dài, chi phí logistics đội lên và làm giảm đáng kể hiệu suất vận hành của doanh nghiệp.

Nhưng khi Vành Đai 3 hoàn thiện, dòng xe tải và hàng hóa có thể đi thẳng đến cảng Cái Mép hoặc sân bay Long Thành mà không còn phụ thuộc quá nhiều vào lõi trung tâm TP. HCM.

Đây mới là giá trị thật sự của Vành Đai 3. Nó không chỉ giúp xe chạy nhanh hơn, mà giúp cả nền kinh tế vận hành hiệu quả hơn.
 

Bình Dương đang bước vào vị thế hoàn toàn khác

Trong bức tranh siêu đô thị phía Nam, Bình Dương đang dần chuyển mình từ “thủ phủ công nghiệp” sang cực tăng trưởng công nghệ – đô thị mới.

Đặc biệt, đoạn Vành Đai 3 đi qua Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một gần như trở thành trục kết nối chiến lược của toàn khu vực.

Khi hạ tầng mở ra, khoảng cách địa lý gần như bị xóa nhòa. Người dân có thể sống ở Bình Dương nhưng kết nối nhanh với TP. HCM, Long Thành hoặc các trung tâm logistics lớn chỉ trong thời gian ngắn.

Điều đó kéo theo một sự dịch chuyển rất rõ:

• Dân cư dịch chuyển
• Doanh nghiệp dịch chuyển
• Dòng vốn đầu tư dịch chuyển

Và bất động sản luôn là lĩnh vực phản ứng mạnh nhất trước những thay đổi đó.

Từ “khoảng cách kilomet” sang “khoảng cách thời gian”

Khi Vành Đai 3 đi vào hoạt động, tư duy mua bất động sản cũng sẽ thay đổi rất nhiều.

Trước đây, phần lớn người mua thường đánh giá giá trị bất động sản bằng khoảng cách kilomet đến trung tâm. Nhưng trong tương lai, yếu tố quyết định sẽ là thời gian di chuyển thực tế.

Một dự án cách trung tâm 20 – 25km nhưng chỉ mất khoảng 20 phút kết nối nhờ Vành Đai 3 sẽ có giá trị sử dụng và thanh khoản tốt hơn nhiều so với khu vực gần trung tâm nhưng thường xuyên kẹt xe hàng giờ.

Điều đó khiến các dự án nằm gần nút giao hoặc các tuyến kết nối trực tiếp với Vành Đai 3 bắt đầu trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Dòng tiền thông minh sẽ tìm đến đâu?

Mỗi khi có thông tin hạ tầng lớn xuất hiện, thị trường thường bước vào các cơn sốt đất ăn theo. Đất nền tự phát, đất nông nghiệp hoặc các khu vực chưa có quy hoạch rõ ràng rất dễ bị đẩy giá bằng kỳ vọng.

Nhưng sau nhiều chu kỳ thị trường, dòng tiền hiện tại đã bắt đầu thay đổi.

Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản, có khả năng ở thật, có cộng đồng cư dân thật và có khả năng khai thác dòng tiền thực tế

Đặc biệt, các khu đô thị tích hợp (Township) dọc theo hành lang Vành Đai 3 sẽ là nhóm hưởng lợi lớn nhất khi vừa đón được dòng dân cư dịch chuyển, vừa giữ được giá trị tài sản trong dài hạn.

Bởi cuối cùng, thứ tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản không phải tin đồn tăng giá, mà là khả năng hình thành một đô thị thật sự.
   

Vành Đai 3 và chu kỳ tăng trưởng 10 – 20 năm tới

Có những tuyến đường giúp thị trường tăng giá trong ngắn hạn. Nhưng cũng có những tuyến đường đủ sức thay đổi cả cục diện phát triển của một vùng kinh tế.

Vành Đai 3 thuộc nhóm thứ hai. Nó đang từng bước tái định hình:

• Dòng chảy logistics
• Hướng phát triển đô thị
• Sự dịch chuyển dân cư
• Và cả xu hướng đầu tư bất động sản phía Nam

Trong 10 – 20 năm tới, các khu vực bám theo hành lang Vành Đai 3 nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm phát triển mới của toàn vùng Đông Nam Bộ.

Và trong bất động sản, người chiến thắng thường không phải người chạy nhanh nhất… mà là người nhìn thấy xu hướng trước khi đám đông nhận ra nó.