Nên mua nhà TRƯỚC hay SAU Luật Đất đai sửa đổi 2024 chính thức có hiệu lực?

Tại sao nên mua nhà sau khi luật đất đai sửa đổi?

Theo báo cáo mới từ Savills Việt Nam, trong thời gian chỉ kéo dài 4 năm gần đây, giá căn hộ chung cư đã tăng đến con số ấn tượng là 77%. Chi tiết, vào quý IV năm 2023, giá bán trung bình của các căn hộ chung cư là 54 triệu đồng/m2, đã liên tục tăng trong 19 quý và tăng hơn 77% so với quý I năm 2019.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục có chiều hướng tăng ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ chủ yếu tăng ở phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là các dự án nằm gần trung tâm như quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức, với giá bán căn hộ sơ cấp vượt qua mức 60 triệu đồng/m2.

Với sự gia tăng không ngừng của giá căn hộ, nhiều người đang phải đối diện với câu hỏi liệu họ nên mua nhà ngay bây giờ hay đợi đến sau năm 2025 khi Luật Đất đai có hiệu lực.

Trong phần chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia về bất động sản cho rằng “đặt nặng điểm rằng sau ngày 1/1/2025, ba luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản, bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, sẽ cùng bắt đầu có hiệu lực. Dự kiến, các luật này sẽ có tác động sâu rộng và liên quan đến nhiều đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản.”

Đối tượng nào hưởng lợi nhiều nhất sau khi luật đất đai sửa đổi?

Cải cách Luật Đất đai mang lại những thay đổi đáng kể trong cách thức quản lý và phát triển bất động sản, đặc biệt là với các đối tượng sau:

• Người mua nhà đất và căn hộ: Các quy định mới về bảo vệ quyền lợi của người mua bao gồm yêu cầu chứng minh năng lực tài chính và hoàn thiện pháp lý từ phía chủ đầu tư, giúp tránh lạm thu và rủi ro từ việc chủ đầu tư huy động vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Điều này đảm bảo sự an toàn và minh bạch trong giao dịch bất động sản.
• Chủ đầu tư bất động sản: Sự siết chặt quy định về năng lực tài chính và tập trung vào xây dựng nhà ở sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn. Việc loại bỏ khung giá đất và tiếp cận giá đất thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc định giá sản phẩm và quản lý rủi ro thị trường.
• Người mua đất nền: Quy định siết chặt về việc chủ đầu tư tập trung vào xây dựng nhà ở thay vì chỉ đầu tư hạ tầng sẽ giúp tránh được tình trạng mua đất nền mà không thể xây nhà.
• Nhà đầu tư và người muốn đầu tư vào bất động sản: Dự báo về chu kỳ tăng giá mới sau khi luật đất đai sửa đổi có hiệu lực có thể tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho những người muốn tích lũy tài sản hoặc đầu tư lâu dài trong thị trường bất động sản.
• Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản: Quy định mới về yêu cầu chứng minh năng lực và tập trung vào xây dựng nhà ở sẽ tạo ra một sân chơi công bằng hơn cho các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án bất động sản có cam kết thực sự với dự án của mình.

Nên đầu tư nhà đất trước hay sau luật đất đai sửa đổi?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cũng đánh giá rằng, từ giữa năm 2026, số lượng dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội có thể sẽ có sự cải thiện sớm hơn, có thể từ cuối năm 2025. Từ giữa năm 2025 trở đi, thị trường giao dịch bất động sản mới dự kiến sẽ có sự phục hồi.

"Vì nguồn cung đất đai khan hiếm, giá chung cư dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025, và có thể ổn định và giảm nhẹ từ năm 2026 do cải thiện nguồn cung, đặc biệt là với nhà ở xã hội," ông Quê nhấn mạnh.

Đối với những người muốn đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sau ngày 1/1/2025, có khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Do đó, người mua có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa trải qua nhiều biến động, nhà đất đang gặp khó khăn nên vẫn khá hấp dẫn để tích luỹ tài sản và đầu tư dài hạn chờ đợi tăng giá sau này.

Đồng ý với quan điểm này, Chủ tịch G6 cũng dự đoán rằng phân khúc đất nền sẽ dần được cải thiện trong giao dịch từ quý III/2024, và sẽ sôi động trở lại từ quý III/2025. Đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng với tổng giá trị nhỏ, lợi nhuận cao và thanh khoản tốt trong thị trường tốt.

"Chính vì vậy, thời điểm vàng để đầu tư vào bất động sản là năm 2024, 2025, trong khi thời gian để thoát ra khỏi đầu tư là năm 2027, 2028. Sản phẩm được đề xuất để đầu tư trong giai đoạn này là đất nền có vị trí địa lý và quy hoạch tốt, giá còn rẻ và có khả năng sử dụng cao; cũng như đất nông nghiệp...", ông đã nhấn mạnh.

Với những người mua đang có kế hoạch mua để ở và đầu tư dự kiến bất động sản sẽ tăng giá trị trong tương lai, sản phẩm đáng chú ý nhất hiện tại là căn hộ chung cư. Mặc dù sau sửa đổi luật đất đai, quyền lợi của người mua là cao nhất, nhưng nguồn cung hiện tại cũng sẽ ít hơn vì sự "lọc sạch" và sự siết chặt về tài chính của chủ đầu tư. Đồng thời, giá bán của loại bất động sản này có thể tăng lên mạnh mẽ sau sửa đổi luật. Nói cách khác, khi rủi ro trở nên ít hơn, khả năng sở hữu nhà càng trở nên khó khăn hơn.

Chính vì vậy, trong giai đoạn năm 2024 này, khi thị trường vẫn chưa trải qua nhiều biến động, và các chính sách mới chỉ mới bắt đầu hoặc chuẩn bị được thực hiện, giá bán trung bình của các căn hộ chung cư vẫn còn thấp, là thời điểm tốt để những người mua nhà tận dụng để có thể mua nhà với giá hợp lý, và đầu tư dài hạn chờ đợi sự tăng giá sau này.