Hợp đồng đặt cọc mua nhà và 6 điều cần biết trước khi thực hiện

Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì?

Trong làm ăn mua bán, việc đặt cọc đã không còn quá xa lạ với nhiều người. Đây là hình thức bên mua dùng một khoản tiền hay hiện kim đưa cho bên bán để bày tỏ cam kết sẽ thực hiện giao dịch với nhau. Tùy theo vật phẩm mua bán là gì, hai bên thương thảo ra sao mà việc đặt cọc sẽ được thực hiện thế nào. Với các trao đổi mua bán thông thường, đặt cọc có thể chỉ là giao ước bằng miệng hay bằng giấy viết tay. 

Đối với lĩnh vực bất động sản, các bước giao dịch đều cần thủ tục và tuân theo trình tự pháp lý. Do đó, khi tiến hành mua bán nhà ở, nhà phố, đất đai,...việc đặt cọc sẽ được làm thành hợp đồng rõ ràng. Căn cứ Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khi mua bán nhà cần làm hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cọc mua nhà.

Sau khi bàn bạc các điều khoản, hai bên sẽ đồng ý lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Bên bán và bên mua phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu một bên vi phạm gây ảnh hưởng lợi ích của bên còn lại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo giao ước ban đầu. Do đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư, nhà phố, đất đai sẽ đảm bảo quyền lợi cho hai bên.

Lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua nhà

Hiểu rõ về 2 dạng giao kết của hợp đồng

Hiểu về các dạng giao kết hợp đồng sẽ giúp bạn tránh những hiểu lầm và sai sót trong quá trình giao dịch mua bán. Hợp đồng đặt cọc mua nhà có hai dạng giao kết như sau:

• Đặt cọc để đảm bảo giao kết: là dạng đặt cọc mà hai bên mua và bán hướng đến hợp đồng giao kết. Nói cách khác, bạn dùng tiền hay vật giá trị đặt cọc để thể hiện ý muốn mua lại bất động sản của bên bán. Trong quá trình giao kết, hai bên thể thay đổi hay rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận. Ví dụ, bên A thích nhà, đất của bên B nhưng chưa đủ tiền. Nhằm để bên B không bán đất cho người khác, bên A giao cho bên B một số tiền cọc. Số tiền này được xem là tiền giữ chỗ.
• Đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng:  là đặt cọc đảm bảo nghĩa vụ của hai bên trong quá trình mua bán bất động sản. Bên A và bên B cần làm đúng theo thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng. Nếu bên nào vi phạm sẽ chịu trách nhiệm bồi thường. Ví dụ, bên A đồng ý mua nhà/đất của bên B có trị giá 1 tỷ. Cả hai thỏa thuận số tiền đặt cọc là 30 triệu. Bên A giao tiền cọc cho bên B và hẹn thời gian thời gian cụ thể (1 tuần, 1 tháng tính từ ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà) sẽ quay lại thanh toán đủ số tiền còn lại. Bên B có nghĩa vụ giữ bất động sản và không được mua bán trao tặng lại cho người khác. Bên A có nghĩa vụ thanh toán tiền bất động sản đúng kỳ hạn.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà hạn chế các tranh chấp không mong muốn.

Đảm bảo 4 cam kết sau trước khi ký hợp đồng

Có những cam kết về nhà đất bạn cần nắm như sau:

• Đất không thuộc vùng quy hoạch hay chờ quy hoạch.
• Đất không thuộc trường hợp đang tranh chấp, không bị kê biên.
• Đất có giấy chứng nhận hợp pháp.
• Đất không bị thế chấp cho bất kỳ ai hay đơn vị nào.

Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Công chứng là hình thức chứng minh tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ bản gốc được xác lập trong các liên hệ về dân sự, kinh tế, thương mại. Vậy hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng? 

Trong Điều 459 Bộ luật Dân sự, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng công chứng là:

• Hợp đồng tặng/ cho bất động sản.
• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà không nằm trong danh mục cần phải mang ra công chứng. Nhưng để tránh các trường hợp tranh chấp, rủi ro, hai bên có thể đi công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà/ đất hoặc có người làm chứng.

Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất xử lý thế nào?

Nếu một trong hai bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm sau:

• Đối với bên đã đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc mua nhà/đất, nhưng sau đó từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ mất hoàn toàn số tiền đã cọc.
• Bên đã nhận cọc nhưng không thực hiện giao kết hợp đồng sẽ buộc phải trả lại tiền cọc cho bên mua và chịu thêm một khoản bồi thường tương đương giá trị tiền cọc. 
• Trường hợp có thỏa thuận khác, hay chi phí bồi thường thấp hơn sẽ do hai bên trao đổi nhưng phải tuân thủ pháp luật và không trái đạo đức.

Khi mua bán nhà cần tuân thủ giao kết hợp đồng.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà đất 

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bao gồm các phần cơ bản sau:

• Tên hợp đồng.
• Thông tin bên đặt cọc (bên A): họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, căn cước công dân, địa chỉ thường trú,...
• Thông tin bên nhận cọc (bên B): họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, căn cước công dân, địa chỉ thường trú,...
• Thông tin người làm chứng.
• Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, ghi rõ số tiền viết bằng chữ và bằng số. Nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
• Kê khai giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc và thanh toán.
• Các điều khoản thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
• Thời hạn đặt cọc.
• Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
• Xử lý tiền đặt cọc: nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.
• Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 ( Người làm chứng ).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà là cơ sở giúp hai bên thực hiện giao dịch thuận lợi hơn. làm việc dựa trên trình tự sẽ tránh được các rủi ro, đảm bảo lợi ích công tâm và minh bạch cho đôi bên. Khi tiến hành mua nhà/ đất và đặt cọc, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin và cách lập hợp đồng. Ngoài ra, bạn có thể nhờ tư vấn dịch vụ tại các đơn vị có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.