Bảo lãnh ngân hàng là gì? Quy định về bảo lãnh khi mua bán nhà

Bảo lãnh ngân hàng là gì?

Tại Điều 3 theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng ghi rằng:

• Bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện bảo lãnh cho bên được bảo lãnh. Trong trường hợp đồng bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh thì bên bảo lãnh bao gồm cả tổ chức tín dụng ở nước ngoài.
• Bên được bảo lãnh là tổ chức (bao gồm cả tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài), cá nhân được bảo lãnh bởi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng.
• Bên nhận bảo lãnh là tổ chức (bao gồm cả tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài), cá nhân có quyền thụ hưởng bảo lãnh do bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh phát hành.
• Bên bảo lãnh đối ứng là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài thực hiện bảo lãnh đối ứng cho bên được bảo lãnh.
• Bên xác nhận bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng ở nước ngoài thực hiện xác nhận bảo lãnh cho bên bảo lãnh.”

Bảo lãnh ngân hàng trong bất động sản được hiểu đơn giản như sau:

• Chủ đầu tư và người mua nhà phải ký hợp đồng mua bán. Nhà đầu tư phải cam kết giao nhà đúng thời hạn cho người bán.
• Ngân hàng sẽ thay người mua nhà trả tiền trong trường hợp chủ đầu tư dự án không giao nhà hoặc người mua nhà không có khả năng thanh toán. Để nhận được điều này, người mua nhà/chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản phí nhất định cho ngân hàng. Mức phí này sẽ phụ thuộc vào giá trị và thời gian bảo lãnh. 
• Đối với những dự án căn hộ có bảo lãnh ngân hàng, người mua nhà sẽ nợ ngân hàng chứ không phải chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư sẽ nợ ngân hàng chứ không phải người mua nhà.

Có những hình thức bảo lãnh ngân hàng nào?

Bảo lãnh ngân hàng được hoạt động dưới nhiều hình thức khác nhau theo thỏa thuận giữa các bên. Tại Điều 3 theo Thông tư 28/2012/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng có chia ra làm 5 hình thức bảo lãnh cơ bản bao gồm:

• “Bảo lãnh vay vốn là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ trả nợ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, đúng hạn nghĩa vụ trả nợ vay.
• Bảo lãnh thanh toán là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán của mình khi đến hạn.
• Bảo lãnh dự thầu là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh (bên mời thầu) để bảo đảm nghĩa vụ tham gia dự thầu của bên được bảo lãnh. Trường hợp bên được bảo lãnh vi phạm quy định dự thầu mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính tham gia dự thầu thì bên bảo lãnh sẽ thực hiện thay.
• Bảo lãnh thực hiện hợp đồng là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh để bảo đảm việc thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ của bên được bảo lãnh theo hợp đồng đã ký kết với bên nhận bảo lãnh. Trường hợp bên được bảo lãnh vi phạm hợp đồng bị phạt hoặc phải bồi thường cho bên nhận bảo lãnh mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì bên bảo lãnh sẽ thực hiện thay.
• Bảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh để bảo đảm việc bên được bảo lãnh thực hiện đúng các thỏa thuận về chất lượng của sản phẩm theo hợp đồng đã ký kết với bên nhận bảo lãnh. Trường hợp bên được bảo lãnh vi phạm thỏa thuận về chất lượng sản phẩm và phải bồi thường cho bên nhận bảo lãnh mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì bên bảo lãnh sẽ thực hiện thay.
• Bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền ứng trước của bên được bảo lãnh theo hợp đồng đã ký kết với bên nhận bảo lãnh. Trường hợp bên được bảo lãnh phải hoàn trả tiền ứng trước mà không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ thì bên bảo lãnh sẽ thực hiện thay.”

Ưu điểm khi mua nhà/căn hộ dự án đã được bảo lãnh ngân hàng

Giảm thiểu rủi ro không đáng có khi mua nhà

Có nhiều giao dịch mua nhà diễn ra suôn sẻ nhưng cũng không hiếm các giao dịch gặp vấn đề từ phía chủ đầu tư đến người mua nhà. 

Đầu tiên là trường hợp người mua nhà kiện chủ đầu tư vì dự án chậm tiến độ xây dựng, giao nhà muộn hơn so với hợp đồng ban đầu. Khi đó ngân hàng vào cuộc để thực hiện “nghĩa vụ” bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà. Lúc này người mua nhà mới phát hiện ra chủ đầu tư dự án chỉ mới thỏa thuận về việc bảo lãnh chứ chưa ký bảo lãnh chính thức. Điều đó có nghĩa người mua nhà lại phải mòn mỏi chờ đợi để được nhận nhà chứ không được chi trả bất kỳ khoản tiền nào. 

Nhằm tạo niềm tin cho người mua nhà, khi dự án được mở bán chủ đầu tư công khai hồi đáp của ngân hàng về việc thống nhất các nguyên tắc bảo lãnh và cho rằng đó là thư bảo lãnh ngân hàng đối với dự án đang mở bán.

Vì thế trước khi quyết định mua nhà, người mua cần tìm hiểu và xác minh kỹ chủ đầu tư đã ký bảo lãnh hay chưa. Vì khi có bảo lãnh, ngân hàng sẽ hỗ trợ chi trả trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ đúng theo hợp đồng mua nhà. Bên cạnh đó, trước khi ký bảo lãnh, ngân hàng sẽ phân tích tiềm năng tài chính của chủ đầu tư. Nếu dự án có vấn đề thì ngân hàng sẽ không cấp thư bảo lãnh cho dự án.

Đảm bảo tài chính và phát triển cho chủ đầu tư

Nói qua thì cũng phải nói lại, có một vài trường hợp người mua nhà trả góp thanh toán chậm tiến độ so với hợp đồng làm ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Nhưng khi có bảo lãnh ngân hàng vào cuộc thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm cho khoản tiền trả góp định kỳ của người mua nhà chứ không phải chủ đầu tư. Nếu người mua nhà không thanh toán đúng hạn thì ngân hàng sẽ trả tiền cho chủ đầu tư và người mua nhà sẽ trở thành con nợ của ngân hàng. Bảo lãnh ngân hàng sẽ tiết kiệm thời gian cho chủ đầu tư giúp nhà đầu tư mở rộng thêm tệp khách hàng tiềm năng, tăng thêm khả năng tài chính.

Trên đây là những thông tin cơ bản về bảo lãnh ngân hàng là gì và những lưu ý khi mua nhà có bảo lãnh ngân hàng. Khi xuống tiền đầu tư hay mua bất kỳ sản phẩm bất động sản nào bạn cần phải tìm hiểu kỹ yếu tố pháp lý để không phải rơi vào trường hợp “dở khóc dở cười” như trong bài viết RealPlus vừa đề cập. Hẹn gặp lại trong các bài viết tiếp theo!