Ba điểm sáng của thị trường bất động sản 2024

Năm 2023 được đánh giá là một năm "khó khăn" với nhiều phân khúc bất động sản, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng với sự gia tăng nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy cao, cùng với sự tăng trưởng tích cực của giá thuê.

Việt Nam đã thu hút vốn FDI lên tới 36,6 tỷ USD vào năm 2023, theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Trong số đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với gần 4,6 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nhiều địa phương mới nổi trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp có thể kể đến như Thái Bình, Nghệ An, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo dữ liệu từ Savills, các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy vượt trên 80% trong năm 2023, với tỉnh trọng điểm ở miền Bắc đạt 83% và miền Nam đạt 91%. Savills cũng ghi nhận sự gia tăng trong yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, cho thấy nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng khoảng 6-10% mỗi năm cả ở miền Bắc và miền Nam. Giá thuê kho xưởng sẵn có dự báo tăng nhẹ khoảng 2-4% mỗi năm trong hai năm tới. Tình hình hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và nhà xưởng được đánh giá tích cực với nhu cầu đa dạng, đặc biệt từ các ngành công nghiệp như may mặc, dược phẩm và điện tử.

Ngoài bất động sản công nghiệp, hoạt động M&A (mua bán sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản cũng được dự báo sẽ sôi động trong năm nay. Báo cáo của Công ty kiểm toán KPMG cho thấy, đến đầu quý IV/2023, bất động sản đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm 23% trong tổng giá trị giao dịch 4,4 tỷ USD trên thị trường. Giá trị bình quân của các thương vụ M&A đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, gấp ba lần so với năm 2022. Phần lớn nhà đầu tư ngoại với quy mô lớn đóng vai trò là bên mua trong các giao dịch này.

Cushman & Wakefield dự báo rằng trong giai đoạn 2024-2026, một lượng vốn đáng kể từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ được hoàn tất và chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều giao dịch hiện đã và đang trong quá trình đàm phán, với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật và có pháp lý hoàn chỉnh, cùng với tiềm năng phát triển tiềm ẩn.

Phân khúc nhà ở vẫn là một lựa chọn hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhờ vào tỷ suất sinh lời hấp dẫn. So với 15 năm trước, khi dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào nhà ở cao cấp với các tên tuổi như Keppel Land, Capitaland, hiện nay thị trường đã chào đón thêm nhiều chủ đầu tư mới như Lotte Group, GS, Sumitomo, và Hong Kong Land. Ngoài ra, dòng vốn cũng có xu hướng dịch chuyển và gia tăng ở các phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ.

Dự báo cho thị trường nhà ở là phục hồi chậm, nhưng nguồn cung đang có cải thiện và lực cầu duy trì mạnh. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy tỷ lệ hấp thụ nhà ở đã tăng dần qua các quý, đặc biệt là trong nửa cuối năm 2023. Tổng số giao dịch căn hộ và nhà thấp tầng trong năm 2023 tương đương với năm 2022, trong khi năm 2022 gặp khó khăn, đặc biệt là trong nửa cuối năm. VARS đánh giá rằng sự cải thiện này đến từ những tín hiệu phục hồi của thị trường, sự thiện chí bán hàng từ phía các chủ đầu tư thông qua các chính sách ưu đãi chưa từng có, cùng với việc nguồn cung tăng dần vào cuối năm.

Chuyên gia của VARS cho biết tần suất ra mắt các dự án nhà ở trong năm 2024 sẽ đều đặn và dày hơn so với năm trước, với sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư mới. Đặc biệt, cuối quý I và đầu quý II sẽ đánh dấu sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường. Ở Hà Nội, dự kiến sẽ có khoảng 15.000 căn hộ và nhà thấp tầng được tung ra thị trường.

Ở phía Nam, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu ra mắt. TP HCM cũng sẽ có khoảng 5.000 căn mới, chưa kể đến các sản phẩm tồn kho. Dự báo của VARS cho biết tổng số giao dịch trong năm 2024 sẽ đạt khoảng 25.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ ở mức 30-35%, chủ yếu là nhờ khách hàng thực.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, đánh giá rằng trong năm 2024, người dân sẽ có khả năng mua nhà tốt hơn do các chủ đầu tư sẽ cẩn trọng hơn trong việc tăng giá các dự án mới. Các dự án nhà ở không giảm giá trực tiếp, nhưng người mua vẫn được hưởng các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán hấp dẫn và linh hoạt hơn. Ngoài ra, thị trường nhà ở phân khúc thứ cấp tại một số khu vực sẽ sôi động hơn do các nhà đầu tư cá nhân cần quay vốn, dẫn đến việc giảm giá bán.